踩盘是什么意思（什么是房地产踩盘）

踩盘是对房地产项目进行实地了解销售情况的方式，是房地产市场调查的重要手段，也是房地产营销人员的必修课。

　　实地去看楼盘，了解楼盘各个方面的信息。一般房地产公司都会有这项活动，来获得竞争对手或者市场的情况。

　　根据不同的踩盘目的，我们将踩盘项目分成了三类：

　　直接竞品项目：就是和我们的在售项目同期销售的同类型的项目，是我们要全面掌握项目各种销售信息和营销策略，需要我们多次地进行实地探访、了解，才能掌握相关信息的项目，一般采取暗踩的方式，这样才能不动声色地了解到更多项目真实的、第一手的销售信息和营销策略，有时甚至要派人去做“卧底”才能了解到相关的信息。

　　潜在竞品项目：就是在拿地阶段所看的周边2公里范围内的同类房地产在售项目，这些在售项目目前还不是我们的直接竞品，而是对我们将来可能存在潜在竞争的项目，我们称之为潜在竞品项目。如果这块地拿到了，那么这个潜在竞品就会转变成直接竞品。

　　经典学习项目：在房地产市场上营销做得比较好，反响比较强烈，有一定的影响力，业内有比较好的口碑的项目。这些项目也是我们必须要踩盘的对象，它们不一定是我们自己项目的直接竞品，只要是比我们自己做得好，在市场上有美誉度的项目都可以成为我们学习的对象，都可以成为经典和学习的项目。

　　那么，根据不同类型的项目，我们采取的踩盘方法是不同的：

　　针对直接竞品项目，我们要采用暗踩的方式，这样才能够获取真实的、第一手竞品销售的信息和营销的策略，如果用明踩的方法，销售员往往会给业绩“注水”，夸大项目实际销售的业绩，夸大项目营销策略效果，让你得到的信息是失真的、错误的，从而得出错误的判断，所以为了获得直接竞品的信息最好采用暗踩，有时甚至不惜假装诚意客户，特别是在开盘的时候去缴纳诚意金，进行“卧底”来打探真实的、第一手的信息。

　　针对潜在竞品项目，我们一般推荐采用暗踩，道理是一样的，但是因为在拿地阶段，看的地块比较多，竞品相对也多，由于时间和行程的原因，没时间把全部项目用暗踩的方式看完，因为暗踩比明踩要耗时，那么也可以亮明身份进行明踩。

　　针对经典学习项目，就必须是明踩，因为要和对方项目经理或公司接洽接待的事宜和行程安排，同时要提出参观学习的重点事项，并且列出双方人员交流座谈的重点内容和要点，以及参观后的学习心得的交流等等。

　　踩盘工具

　　指南针：指南针用来确定楼盘的朝向。朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。

　　相机：相机用来拍照，获取实地图片资料。一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。

　　铅笔、橡皮擦、白纸：用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。

　　手机：用来联系老师、同学，遇到自己不能处理的问题要及时获取老师、同学的协助，如迷路、被物管人员阻止等。