踩盘是对房地产项目进行实地了解销售情况的方式，是房地产市场调查的重要手段，也是房地产营销人员的必修课。
实地去看楼盘，了解楼盘各个方面的信息。一般房地产公司都会有这项活动，来获得竞争对手或者市场的情况。
根据不同的踩盘目的，我们将踩盘项目分成了三类：
直接竞品项目：就是和我们的在售项目同期销售的同类型的项目，是我们要全面掌握项目各种销售信息和营销策略，需要我们多次地进行实地探访、了解，才能掌握相关信息的项目，一般采取暗踩的方式，这样才能不动声色地了解到更多项目真实的、第一手的销售信息和营销策略，有时甚至要派人去做“卧底”才能了解到相关的信息。
潜在竞品项目：就是在拿地阶段所看的周边2公里范围内的同类房地产在售项目，这些在售项目目前还不是我们的直接竞品，而是对我们将来可能存在潜在竞争的项目，我们称之为潜在竞品项目。如果这块地拿到了，那么这个潜在竞品就会转变成直接竞品。
经典学习项目：在房地产市场上营销做得比较好，反响比较强烈，有一定的影响力，业内有比较好的口碑的项目。这些项目也是我们必须要踩盘的对象，它们不一定是我们自己项目的直接竞品，只要是比我们自己做得好，在市场上有美誉度的项目都可以成为我们学习的对象，都可以成为经典和学习的项目。
那么，根据不同类型的项目，我们采取的踩盘方法是不同的：
针对直接竞品项目，我们要采用暗踩的方式，这样才能够获取真实的、第一手竞品销售的信息和营销的策略，如果用明踩的方法，销售员往往会给业绩“注水”，夸大项目实际销售的业绩，夸大项目营销策略效果，让你得到的信息是失真的、错误的，从而得出错误的判断，所以为了获得直接竞品的信息最好采用暗踩，有时甚至不惜假装诚意客户，特别是在开盘的时候去缴纳诚意金，进行“卧底”来打探真实的、第一手的信息。
针对潜在竞品项目，我们一般推荐采用暗踩，道理是一样的，但是因为在拿地阶段，看的地块比较多，竞品相对也多，由于时间和行程的原因，没时间把全部项目用暗踩的方式看完，因为暗踩比明踩要耗时，那么也可以亮明身份进行明踩。
针对经典学习项目，就必须是明踩，因为要和对方项目经理或公司接洽接待的事宜和行程安排，同时要提出参观学习的重点事项，并且列出双方人员交流座谈的重点内容和要点，以及参观后的学习心得的交流等等。
踩盘工具
指南针：指南针用来确定楼盘的朝向。朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。
相机：相机用来拍照，获取实地图片资料。一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。
铅笔、橡皮擦、白纸：用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。
手机：用来联系老师、同学，遇到自己不能处理的问题要及时获取老师、同学的协助，如迷路、被物管人员阻止等。
学生证：如果是学生去的话，最好带上自己的学生证，万一遇到物管人员的阻挠，可以出示自己的有效证件，一般他们也会理解和给予适度的支持。
踩盘注意事项
明确踩盘方向：去哪里踩盘，踩的是哪一个盘。
选择合适的踩盘时间：上午9点以前不要去,此时销售人员可能要开例会，中午午休和吃饭时间不要去，这个时间销售人员比较疲惫；下午5：30点以后不要去，这个时间销售要忙着填写当天各种分析报表或者开每天情况分析例会。
明确自己身份：踩盘方式一种是暗访，一种是装客户，一种是明访。
尽量把自己和要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。