机构投资者对Institutional Investor Review发表评论：记录最佳投资者和事件
分析师| tydrjb Ge
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这个“普洛斯”不是他“普洛斯”
现在，说到物流地产商和物流产业的投资，不能不提普洛斯，但很多读者可能并不知道。 现在我们提到的普罗斯，其实不是物流地产的鼻祖、物流地产概念的倡导者、世界第一的物流地产经营者美国普罗斯集团，而是较早剥离的亚洲业务和团队——新加坡普罗斯集团(Global Logistic Properties，
20世纪80年代，美国ProLogis(SLDSL，现安博公司)是物流不动产的概念)物流不动产是指物流地产商根据顾客的需求选择合适的地方，建设专用的物流设施，并向顾客租赁，提供相关的物业管理服务的物流活动)，并率先实施据ProLogis官网消息，截至2020年底，美国的ProLogis业务覆盖四大洲19个国家，管理资产总额1450亿美元，年货物移动总额2.2万亿美元，相当于19个国家GDP总额的3.5%。
新加坡推广集团(GLP )前身为美国推广集团)的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司) GIC )以13亿美元收购，2010年10月在新加坡证券交易所上市。
7年后，2017年7月14日，中国财团以116亿美元成功收购普罗斯。 财团情况：厚朴投资占股21.3%，万科集团占股21.4%，高瓮资本占股21.2%，中银集团投资有限公司占股15%，专业管理层占股21.2%； 2018年1月22日，普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，私有化进程正式完成。
从2003年美国ProLogis进入中国市场以来，至今为止，GLP普洛斯在国内物流领域的核心地位，中国物流房地产和物流产业的发展，离不开有国际经验的公司和团队的出口和实践。 当然，也要归功于几年前中国基金会对普洛斯私有化的前瞻。 IR本案例中，主要以目前的流程GLP集团为中心进行案例分析，重点是物流板块的投资。
从被迫卖身到称霸武林：普罗斯GLP物流房地产称霸史
标志着2018年1月普洛斯私有化完成，中国物流巨头首次进入世界舞台。
2009年ProLogis13以13亿美元出售所有中国资产和部分日本房地产基金成立GLP，2017年中国财团以116亿美元的代价购买普罗斯，2019年普罗斯的美国物流资产部分以187亿美元出售给黑石集团，普罗斯，
房地产全球网络和规模：
截止到2020年底，普罗斯GLP全球业务覆盖四大洲17个国家，资产管理规模超过1000亿美元，房地产和私募股权基金63只。
2020年，普罗斯GLP全球新合同租赁和续租总面积达到2270万平方米，比去年同期增长57%。 同期，新开工项目总面积达560万平方米，总投资额达53亿美元，比去年同期增长75%。
普罗斯GLP物流房地产运营模式：
与万纬、京东、宇培等跨境、国内物流地产商的重资产模式不同，普罗斯GLP通过物流房地产基金模式，实现了轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有房地产的问题。
过程中的资金占用难题，加速了自身的扩张。
普洛斯GLP在中国（物流地产）：
普洛斯中国是普洛斯集团在中国境内的开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台，同时，其业务内容还涵盖私募地产基金、资产证券化、战略合作及投资等。
随着经济的发展和居民消费水平的提升，中国物流需求不断增加，电商推动快递和仓储需求快速崛起，物流地产商也在加速扩张。截至2018年，全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个（中国产业信息网数据）。
普洛斯GLP在中国通过并购+合作的方式快速发展，已经成为中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域，更是具有绝对的领先地位。
据普洛斯中国2021年1月20日发布的2021公司债募集说明书显示，截至2020年9月30日，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989 万平方米，位居中国境内现代仓储行业第一。普洛斯中国的仓储物流园已覆盖中国43个主要城市和物流枢纽市场，拥有397个仓储物流园，所持有仓储物流园总建筑面积约4288百万平方米，在中国的资产规模超过300亿美元。
2020年1-9月，普洛斯中国实现营业收入总计9.23亿美元，仓储租赁及基金管理业务的收入（主要为仓储租金收入、为仓储客户提供相关的金融服务收入和管理费收入等）占营业总收入的比例达94.02%，其中仓储租金及相关收入占营业总收入的比例达73.69%。
普洛斯中国的主要客户（物流地产）：
普洛斯中国的客户多为大中型客户，主要客户行业多为第三方物流行业、电商零售行业、制造行业和医药行业等。
普洛斯GLP基金版图
物流地产基金：
除现代仓储开发、经营和物流相关业务，普洛斯中国在投资管理方面也有着丰富的经验，在中国境、内外募集并运行了多只专门投资于中国的物流地产基金，这些基金资产管理规模已超过1300亿元人民币，团队也以富有经验的物流产业人士及普洛斯元老为主。
股权投资（基金投资+直接投资）：
普洛斯中国在中国境内除了投资物流地产外，也做了很多股权投资。作为LP的基金投资方面，普洛斯投资2亿，出资支持中国国有企业混合所有制改革基金（2020年12月），出资5000万元成为原高瓴资本mtdds发起成立的高成资本LP。
近年来，随着普洛斯GLP在物流生态体系的布局，普洛斯中国的投资标的由早期的物流运输为主业逐渐拓展到提升物流基础设施业务的相关领域，如：大数据及金融科技、人工智能等，人工智能方面重点在自动驾驶、无人驾驶方面会与物流体系协同。
隐山资本：
隐山资本是普洛斯旗下的私募股权投资平台，成立于2018年，主要聚焦物流生态领域的投资。据中基协数据显示，隐山资本现有备案基金2只（其中1只已提前清算），管理规模近100亿元。
隐山资本作为普洛斯旗下的投资平台，重点对与普洛斯物流基础设施业务互补的领域进行投资，进一步助力普洛斯物流生态体系的建设。截至2020年末，隐山资本已投资规模超60亿元，已投公司超50家，多投资于物流运输行业（超50%），且有部分项目承接dddm早先投资的份额。
普洛斯建发股权投资基金：
2020年9月，普洛斯GLP联手厦门建发集团发起设立了首支母基金——普洛斯建发股权投资基金，由普洛斯、建发集团、厦门市国企战略发展基金及自贸区、翔安区共同出资，并成立厦门君聚投资管理有限公司负责运营管理。基金目标规模75-100亿元人民币，现首轮募资50亿元已完成。同样延续普洛斯身份与原则，母基金团队人员均为市场化招募，且均为具有丰富母基金投资经验的专业人士。
截至2021年2月10日，普洛斯建发股权投资基金已投资规模超6亿元人民币，投资基金5只，被投机构包括钟鼎资本、君联资本、晨壹投资、湖北凯辉基金和元生创投。
2020年10月，普洛斯建发股权投资基金做了第一笔直接投资——震坤行，同期参与投资的机构还有：云锋基金、中国国有企业结构调整基金、腾讯投资、经纬中国、君联资本、同创伟业、建发新兴投资、钟鼎资本、元生创投等，可见，普洛斯建发母基金的直投部分，也与被投GP互动频繁，积极获取直投项目机会。
物流领域投资拍档：普洛斯与钟鼎资本
钟鼎资本是一家专注物流领域的机构众所周知，gldkfd作为普洛斯GLP的掌门人，同时还兼任钟鼎资本的创始合伙人和投委会主席职务。钟鼎资本自成立以来，长期深耕物流领域，与普洛斯GLP互动颇多，在投资标的上存在较多交集。
结语
物流领域（含物流地产）多为重资产，强资本驱动。普洛斯作为海外基因、如今已充分实现本土化的一家产业资本代表，物流地产开发+运营+基金管理的模式，让其业务形成更加稳定的铁三角。
随着国内消费升级和电商产业的迅速崛起，物流行业更进入机遇和挑战并存的新竞争格局期，而基金管理业务不仅给普洛斯赋予了财务杠杆效应、新的利润来源和更快速的资金回笼，同时作为物流基础设施的构建者之一，其也吸引了各类无形资源，让其拥有了强大“朋友圈”，如大型互联网平台、险资、房地产商等 。
在投资板块内部+外部基金联动的模式，LP与直投并行出击，外加深度合作伙伴，普洛斯无疑成为抓住中国机遇、构建中国物流基础设施、深度赋能产业的典范。