基于ArcGIS Engine房地产中介管理信息系统演示

1 可比交易案例选取

运行程序后选择主特征权重计算，弹出估价项目选择工作界面，在源图层部分可以选择所要估价房地产的编号，选择进行选择的图层“目标图层”，同时设置缓冲半径，点击“执行查询”。在地图窗口会显示出缓冲区内选中的点。缓冲区内选中的点，会显示在列表里，单击表格，选中一行记录，同时点击“定位到地图”，系统会将视图定位到所选点的位置。点击保存，会将待估房地产表和选出来的交易房地产数据保存到数据库中。

图1缓冲区选取交易房地产数据

图2缓冲区选查询结果

此界面也可以对房地产的特征权重进行计算和保存，选中记录，可以看见表格下方的提示，提示目前所选中的房地产，进行权重值计算。这里权重计算方法采用模糊上下因素分析法，两因素相比，如果一个因素比另一个因素重要，取值为 1，不重要，取值为 0，不需判断重要的程度。

配置完权重后如果权重，如果权重不满意可以进行调整，待结果满意后点击“保存计算机过到数据库”，与房地产对应的权重值会被保存进数据库里。

 

图3房地产配置权重

2 特征隶属函数确定

选定影响房地产价格的主要特征因素后，那么待估房地产与各可比交易案例分别具有多少这些特征呢？隶属函数就是表示元素隶属于某种特征的函数，隶属函数用值在[0，1]区间的一个函数来表示，其值越接近，意味着隶属度越高。确定隶属函数值的过程，实际上就是市场比较法中进行区域因素和个别因素修正的过程。

点击“特征隶属函数确定”进入“住宅房地产特征因素隶属度函数模型”操作界面。点击“加载数据”，可以将上一步已选出的待估房地产数据，可比交易案例保存读出，然后针对性的进行隶属函数的计算。

 

图4房地产特征隶属函数确定

 

图5房地产特征隶属函数计算界面

方法如下，单击表格里的记录，依次进行配置。特征隶属函数确定采用专家评分法，需要注意的是，“评估专家人数”必须填上。

 

图6房地产数据加载

 

图7特征因素隶属函数计算

计算结果可以进行保存，会保存到相关数据库里。

3 可比交易案例筛选

通过计算出主特征因素权重值，和隶属度，我们可以利用待估房地产的权重值和隶属度与可比交易案例的权重值，隶属度进行加权海明计算格贴近度计算。最后通过对计算结果的排序，值越大，相似程度也就越大，排序越靠前，选出与待估房地产最相似的三个可比交易案例。计算结果只是理论上的参考值，估价人员可以根据实际情况，跳出顺序的约束。

 

图8格贴近度计算和加权海明计算

4 交易时间系数修正

在系统主界面的估价过程窗口中，点击交易情况、日期修正按钮，进入交易时间系数修正模块。交易日期修正是由于案例交易时点与估价时间点不一致而产生的，交易日期修正是对时间差别而形成的价格差异进行调整。

    

    图9对编号为0的可比交易案例进行交易时间和交易情况修正 

 

图10案例时间修正系数计算

选中一行数据，然后点右下角的读取数据按钮，系统将自动判别是否为正常交易，如果不是正常交易，要求输入交易情况修正系数，同时系统会将可比交易案例估价时间点和待估案例估价时间点从数据库读出，点计算系数按钮，系统会根据价格指数数据库中的价格同比和环比数据，计算出时间修正系数。点保存数据按钮，系统将数据框中当前行的房地产交易情况和交易时间修正系数保存到数据库中。重复上述操作，直至将所有可比交易案例的交易情况和交易时间修正系数计算出来并保存。

5 土地使用权年期修正 

在系统主界面的估价过程窗口中，点击土地使用权年期修正按钮，点读取数据，加载可比交易例数据。选中数据框的一行，系统会自动判别该行可比交易案例的土地使用权年期是否和待估房地产相同，如果相同，修正系数取1，如果不同，估价人员输入当地的房地产资本化率，系统会自动计算出修正系数，点保存结果到数据库按钮。

 

图11土地使用权年限修正

6 区域、个别因素修正

点击读入权重按钮、读入待估案例隶属函数按钮，系统会从数据库中将相应的数据加载。选中图5-12的数据框的某一行，点命令窗口的读入当前案例隶属函数按钮，可以从数据库中将隶属度数据加载，按此方法将所有可比交易案例数据加载，数据加载后如下图5-12所示。其中，黄颜色的那一列表示的是待估房产的数据。点击上图的隶属函数加权和计算按钮和修正系数计算按钮，对修正系数进行计算，点保存按钮，将修正系数计算结果保存到数据库中。

 

图12区域、个别因素修正

7 房地产价格确定

在系统主界面的估价过程窗口中，点击房地产价格确定按钮，会弹出房地产最终价格修正界面，点读取数据按钮，从数据库中读取相应数据。点计算修正价格按钮、计算平均价格按钮、计算综合价格按钮，可以对价格进行计算。

 

图13房地产最终价格确定